Comment bien estimer le prix d’un appartement ?

Pour bien estimer le prix d’un appartement, il est important d’analyser de nombreux critères puis, une fois le premier prix de revient obtenu, le comparer avec d’autres biens similaires dans votre commune/département. Mais quels sont les critères à observer ? Le point sur Istase.

Estimer la surface d’un appartement selon le métrage Carrez

La toute première chose à faire pour bien estimer le prix de son appartement, c’est calculer sa surface habitable en mètres carrés Carrez.

Issu de la loi du métrage Carrez, ce dispositif concerne toutes les ventes de logements en copropriété (tel les appartements) dont la surface est au moins égale à 8 mètres carrés. Les loggias, balcons, terrasses, caves, garages, places de parking et toutes les surfaces dont la hauteur est inférieur à 1m80 (comme les combles) sont exclus du calcul Carrez. Il faudra cependant répertorier les surfaces non comprises en annexe de votre annonce de vente. Une fois ce calcul réalisé, vous pourrez passer à la suite de votre estimation : celle du prix de vente.

Estimer le prix d’un appartement selon son emplacement

Pour réaliser une estimation fiable du prix d’un appartement, il faut d’abord vous renseigner sur les prix au mètre carré appliqués dans votre commune, votre département ou votre région. Il suffira ensuite de multiplier le coût obtenu avec le nombre de mètre carré habitables calculés à l’étape précédente et vous obtiendrez un premier prix « brouillon » pour la vente de votre appartement. Pour connaître le prix de l’immobilier dans votre ville, rendez-vous sur : https://barometre.immobilier.notaires.fr/

Une fois ce « prix brouillon » obtenu, il vous faudra ensuite le préciser selon l’emplacement précis de votre appartement. Ainsi, si vous êtes proches des services de proximité, la valeur au mètre carré de votre logement grandira. Au contraire, si vous êtes au premier étage d’un café ou d’un bar, cette valeur baissera en moyenne de 20%.

Dans la même veine, l’étage et la vue ont une incidence : un rez-de-chaussée côté rue vous fera perdre entre 15 et 25% sur la valeur au mètre carré, un premier étage 7%, et à partir du 3ème étage, vous gagnerez au contraire 2,5% par niveau. Une vue sur cour sombre ou avec un vis-à-vis de moins de 10 mètres vous fera perdre 10% tandis qu’au contraire, une belle vue dégagée augmentera la valeur au mètre carré de votre appartement de 5 à 20% en moyenne.

Préciser l’estimation d’un appartement à l’aide d’autres critères

Pour réaliser une juste estimation du prix d’un appartement, une multitude d’autres critères est à observer. On notera que :

  • Un logement refait à neuf gagne entre 15% et 20% sur sa valeur au mètre carré
  • Un logement à rafraîchir perd entre 5% et 10% sur sa valeur au mètre carré
  • Un logement à rénover perd entre 10% et 30% sur sa valeur au mètre carré
  • La présence d’une terrasse augmente la valeur au m² de l’appartement de 5% à 15%
  • La double orientation est/ouest d’un appartement lui fait gagner 3% à 5%
  • La présence d’une circulation et/ou de bruits importants font perdre de 10% à 20%
  • Le raccordement à la fibre, la présence d’un gardien, un bon classement sur l’étiquette énergie ou des installations domotiques font gagner en moyenne entre 5% et 10%

Si vous avez du mal à estimer le prix exact de votre appartement, ce qui peut être complexe vu le nombre de critères à analyser, n’hésitez pas à consulter un mandataire immobilier indépendant. Ce dernier se chargera de vous aider lors de l’estimation de votre bien.

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